Етапите на типична покупка

Преди да влезем в детайлите, ето пълната картина — от първи оглед до момента, в който имотът е ваш:

  1. Оглед на имота и оценка дали отговаря на нуждите ви.
  2. Проверка на документите за собственост и тежести.
  3. Предварителен договор и капаро.
  4. Финансиране — ако теглите кредит, процедурата с банката.
  5. Нотариален акт и плащане на цената.
  6. Вписване в Имотния регистър.
  7. Прехвърляне на партиди (ток, вода, такса смет).

Проверки преди да дадете капаро

Това е най-важният раздел. Никога не давайте капаро, преди да сте проверили:

1. Документ за собственост

Поискайте нотариален акт от продавача. Проверете:

  • Името на собственика съвпада ли с този, който продава?
  • Има ли пълномощно (ако сделката се сключва от пълномощник)? Валидно ли е, заверено пред нотариус?
  • Има ли няколко съсобственици? Всички трябва да са съгласни.
  • Идентификация в Имотния регистър (адрес, площ, идентификатор на имот).

2. Тежести върху имота

Това е критичното — извадете удостоверение за тежести от Имотния регистър (Агенция по вписванията) за последните 10 години. Проверявайте за:

  • Ипотека в полза на банка (продавачът трябва да я погаси преди или при сделката).
  • Възбрана от съдебен изпълнител (имотът е блокиран — не може да се продава).
  • Право на ползване или обитаване в полза на трето лице.
  • Сервитут — например право на преминаване.
  • Договор за наем с дълъг срок — наемателят запазва правата си и при нов собственик.

3. Кадастрална схема и скица

Поискайте актуална скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Сравнете площта в скицата с тази в нотариалния акт — разминаване е сигнал за проблем (грешка в кадастъра, незаконно строителство, спор за граници).

4. Удостоверение за данъчна оценка

Издава се от общината. Показва дали има неплатени данъци върху имота и определя минималната стойност на данъка при сделката.

5. Документи за общи части (при апартаменти)

За жилищни сгради проверете: има ли неплатени етажни такси, в какво състояние е сградата (асансьор, покрив, фасада), има ли решения на общото събрание за големи ремонти, които ще се финансират от новия собственик.

6. Удостоверение за въвеждане в експлоатация

При новопостроен имот — задължително. Без "акт 16" имотът юридически не съществува като завършена сграда и не подлежи на нормална покупко-продажба.

Готвите се за покупка и не сте сигурни какво да проверите?

Попитайте AI правния асистент — обяснява документите, отговаря на конкретни въпроси и помага да структурирате проверките.

Към чата →

Предварителен договор и капаро

Предварителният договор фиксира условията на бъдещата сделка. Не е задължителен, но е силно препоръчителен — особено когато:

  • Има време между договарянето и нотариалния акт (например очаквате одобрение на ипотечен кредит).
  • Продавачът има да изпълни нещо (например да изплати ипотека) преди прехвърлянето.
  • Дава ви правна защита, ако другата страна се откаже.

Капарото обикновено е 5-10% от цената. Според Закона за задълженията и договорите:

  • Ако вие се откажете — губите капарото.
  • Ако продавачът се откаже — връща ви двойно капарото.
  • Изрично можете да поискате принудително изпълнение (т.е. сделката да се състои въпреки отказа).

Препоръка: винаги изисквайте предварителен договор писмено, никога устно. И никога не давайте капаро в брой без документ.

Нотариален акт — самата сделка

В уговорения ден всички участници се събират в кантората на нотариуса. Нотариусът:

  1. Проверява документите още веднъж (включително тежести към актуалния момент).
  2. Прочита нотариалния акт на глас.
  3. Уточнява, че всички разбират съдържанието.
  4. Подписват се страните.
  5. Нотариусът заверява подписите.
  6. Плаща се цената (по банков път или нотариусът поема ескроу).
  7. Нотариусът внася акта в Имотния регистър — собствеността преминава с вписването.

Разходите при покупка

Освен цената на имота, очаквайте 4-6% допълнителни разходи:

  • Местен данък (придобиване на имот): 3% в София, около 3-4% в други общини. Изчислява се върху по-високото от двете: договорна цена или данъчна оценка.
  • Нотариална такса: по тарифа на нотариусите, обикновено около 0.3-1% от стойността.
  • Такса за вписване в Имотния регистър: 0.1% от стойността.
  • Удостоверения и скици: около 50-200 лв.
  • Адвокатски хонорар (ако ползвате адвокат, силно препоръчително): 0.5-1.5% от стойността, или фиксирана сума 800-3000 лв.
  • При ипотека: банкови такси за нотариален акт за ипотеката, оценка на имота, застраховки.

За имот от 200 000 лв., очаквайте 8 000-12 000 лв. в разходи отгоре.

Чести грешки на купувачи

Капаро без документ за тежести. Класиката — давате 10% и след това разбирате, че имотът е с възбрана. Възстановяването е дълго и не винаги успешно.

Доверие в "приятел нотариус" на продавача. Нотариусът е независим, но добра практика е вие да изберете нотариуса, не продавачът. Алтернатива — настоявате двамата нотариуси (или общ, по взаимно съгласие).

Договорна цена под пазарната. Понякога продавачите искат да впишат по-ниска цена в нотариалния акт, за да платят по-малък данък. Това ви прехвърля риска: при бъдеща продажба ще плащате капитал по-голям данък върху "печалбата", защото базата е изкуствено ниска. И ако сделката се развали, връщат ви само официалната цена.

Игнориране на общите части и съседите. Преди да подпишете, обиколете входа, говорете със съсед, проверете имейлите/протоколите на общото събрание. Сграда в лошо състояние с предстоящ голям ремонт може да ви струва допълнителни хиляди.

Игнориране на проверка за нелегални промени. Преграждане на тераса, премахване на носеща стена, добавено помещение без разрешение — всички тези стават ваши проблеми след покупка. Сравнете действителното състояние с архитектурния проект.